Comprar casa é, para muitas pessoas, uma das decisões mais importantes da sua vida económica já que, infelizmente, são poucos os que tem o dinheiro suficiente para poder pagá-la sem ter que recorrer a um empréstimo. Por isso, esta decisão é normalmente fruto de uma pesquisa intensa e calculada, que leva o seu tempo.
Existem alguns aspectos que devem ser tidos em conta, durante a fase de decisão. Aqui, um pequeno resumo das 5 coisas mais importantes que deve saber ao pedir um crédito habitação:
1 - Valor do Empréstimo ao pedir um crédito habitação
Parece óbvio, mas esta é talvez a parte mais importante do processo. Até há uns anos, era mais fácil aceder a crédito já que os Bancos (ou outras entidades mutuantes) não eram tão exigentes a avaliar o perfil de risco de quem o solicitava. Após a crise financeira, que também afectou Portugal em 2008, essas exigências foram revistas e, consequentemente tornaram-se mais prudentes nos empréstimos concedidos.
Assim o primeiro aspecto a salvaguardar é pedir um empréstimo que tenha em conta a sua capacidade financeira, os seus encargos fixos e a estabilidade financeira do seu agregado familiar. Dito isto, também é importante ter em conta que dificilmente encontrará um Banco que ofereça mais de 80-85% do valor de compra ou avaliação do imóvel (normalmente o menor dos dois) e, como tal, deverá salvaguardar os 15-20% que terá que ter disponíveis caso venha a realizar a compra do imóvel escolhido.
Em suma: O primeiro passo que deve dar, no processo de compra de casa, será o de analisar a sua situação pessoal e calcular o valor que pode despender ao comprar casa.
2 - Taxas de juros do crédito à habitação
Quando solicita um empréstimo para comprar casa, existem alguns factores que deverá analisar para tomar uma boa decisão, nomeadamente: qual a Entidade que oferece a melhor taxa de juro, qual é o spread praticado (margem de lucro do Banco, ou outra entidade mutuante), que seguros vêm acoplados, qual o prazo mais adequado ao seu caso? É, por isso, fundamental que conheça todas as características do produto crédito à habitação e sobretudo, a terminologia utilizada.
Provavelmente já sabe que deverá negociar com o Banco um spread que será aplicado ao seu crédito, mas é também importante que saiba que poderá optar entre uma Taxa Fixa ou Variável.
Como a maioria dos produtos de crédito, a prestação do crédito habitação é composta por uma parte de amortização de capital e outra, destinada aos encargos do crédito, isto é, o pagamento de juros.
Nos créditos à habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: o indexante ou taxa de referência, que é a Euribor, e o spread.
No caso de optar por uma Taxa Variável, saiba que para além do spread que é contratado (que, caso não existam alterações, vigora ao longo do contrato) pagará também uma parte que irá oscilar em função da Euribor (taxa de juro interbancária de referência, que é calculada diariamente, e que tem por base a média aritmética das taxas interbancárias da Zona Euro) e o prazo que ficar definido, habitualmente de 3, 6 ou 12 meses. O que poderá, reflectir-se num aumento ou diminuição da prestação ao longo do contrato de crédito, consoante as próprias variações da economia.
Outra alternativa é contratar o crédito habitação com Taxa Fixa, ou seja, com uma taxa que se mantém inalterada durante o prazo que tiver sido acordado com a instituição de crédito, que pode não corresponder à duração do empréstimo. Quando o Banco define o valor para a Taxa de juro Fixa toma como referência a taxa fixa que se pratica no mercado interbancário para o mesmo prazo: a designada taxa de swap e, a margem de lucro que associa à mesma.
Em suma, antes de contratar, é importante fazer várias simulações tendo em conta estas opções e, em função dos resultados de cada uma, optar pela que mais se adequa à sua situação financeira pessoal.
3 - Comissões e outros encargos associados ao crédito à habitação
No processo de compra de casa com recurso a crédito, contará com as despesas inicias do processo como poderá ser o pagamento do respectivo sinal, a avaliação do imóvel, e outro tipo de despesas tipicamente associadas ao empréstimo bancário (Comissão de Dossier, de Avaliação, pagamentos antecipados, etc.), e que variam de Banco para Banco.
A boa notícia é que é frequente encontrar alguma flexibilidade para negociar alguns destes aspectos e, chegar a um acordo final um pouco mais favorável. Para isso é aconselhável consultar a Ficha de Informação Normalizada (documento transversal a nível europeu, que as instituições disponibilizam aos clientes sempre que é apresentada uma simulação de crédito aquando da aprovação do crédito), já que o permitirá ter uma visão geral de quanto representará efectivamente o seu empréstimo, alínea por alínea.
4 - Subscrição de produtos complementares e condições do crédito à habitação
Outra das práticas mais utilizadas na contratação de um empréstimo bancário, como forma de baixar o spread, é a contratação de produtos complementares: a domiciliação de ordenado e/ou pagamentos, de produtos financeiros ou, de seguros de vida que garantam o pagamento da hipoteca ao banco.
Sobre este último ponto, se é verdade que um Banco não poderá obrigar (salvo o Seguro Obrigatório de Incêndio para Imóveis em Regime de Propriedade Horizontal) à contratação de nenhum tipo de serviço como condição de concessão de empréstimo, a verdade é que incentivam este tipo de contratação sobre a forma de redução de spread. Para estes casos, é importante fazer todos os cálculos, já que nem sempre esta redução se traduz em poupança.
Esta situação é particularmente explorada com os seguros de vida. É frequente que o Banco exija a contratação de um seguro de vida associado ao crédito à habitação por forma a garantir a boa cobrança da hipoteca, mesmo no caso de morte ou invalidez do(s) titular(es) da mesma. E, ainda que não tenha caracter obrigatório à contratação de um empréstimo, é evidente que é um tipo de seguro de vida muito recomendável já que evita a transmissão de divida a terceiros (normalmente os herdeiros).
Como explicamos no artigo Como funciona um seguro de vida asociado à hipoteca, é também necessário alguma pesquisa nas ofertas disponibilizadas pelo mercado por comparação à proposta efectuada pelo próprio Banco, já que poderá poupar algum dinheiro mesmo nos casos em que as condições do Empréstimo Bancário sejam consequentemente afectadas.
5 - Em caso de dúvida com o seu crédito à habitação, pida informação
Regra geral “se tem dúvidas, informe-se”. Não tenha pressa em assinar um contrato por muita vontade que tenha em comprar uma casa ou, por achar que os temas financeiros lhe são demasiado complexos. O mais provável é que a decisão que tome lhe defina a vida financeira dos próximos anos, e por isso, é importante não deixar pontas soltas.
O seu Gestor de Conta deverá responder a todas as suas questões e prestar todo o tipo de informação, além de que actualmente existem muitas associações e páginas de internet, que o ajudarão a encontrar toda a informação necessária.
*Não dispensa a consulta da informação pré-contratual e contratual legalmente exigida
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